Việt Nam đề xuất chung cư có thời hạn: Có tước quyền sở hữu chủ căn hộ?

Với nhiều người Việt Nam, khi bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một căn hộ chung cư, họ không chỉ coi đó là một nơi để an cư lập nghiệp, mà còn là tài sản tích lũy để lại cho con cháu sau này. Vì vậy, đề xuất của Chính phủ vừa qua đã nhận được nhiều sự quan tâm từ dư luận và thu hút ý kiến từ các chuyên gia.

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ đề xuất này sẽ giúp giải quyết tình trạng bế tắc của quá trình cải tạo chung cư cũ ở các đô thị hiện nay, nhưng cũng không ít người hoang mang rằng sau vài chục năm, những chủ nhà chung cư có bị tước đoạt quyền sở hữu căn hộ của mình?

Nhiều ý kiến khác thắc mắc rằng liệu đề xuất này có tạo ra lỗ hổng cho các nhóm lợi ích ngành xây dựng xây chung cư, bán cho dân với giá cắt cổ rồi sau 60-70 năm hoặc thậm chí sớm hơn, chạy giấy tờ đập đi, xây lại để kiếm tiền tiếp?

Để giải đáp những câu hỏi này, BBC News Tiếng Việt đã trao đổi với luật sư Phan Đức Hiếu từ Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội và luật sư Phan Vũ Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Phan Law tại TP HCM xoay quanh vấn đề pháp lý của đề xuất từ Chính phủ.

BBC: Đề xuất của Chính phủ có tước đoạt quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư hiện nay?

Luật sư Phan Đức Hiếu: Theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng đề xuất này là không có cơ sở để nói rằng các chủ nhà chung cư bị tước đoạt quyền sở hữu.

Chủ sở hữu nhà chung cư luôn có hai quyền là quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sở hữu đất xây dựng chung cư. Cụ thể, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có thời hạn, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ, tài sản bị tiêu hủy và không còn quyền sở hữu căn hộ. Nhưng quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài và người dân vẫn còn quyền sở hữu.

Khi hết thời hạn sở hữu chung cư, nếu như nhà nước thu hồi đất, thì người dân sẽ được hỗ trợ tái định cư theo Luật định. Không thể "đuổi" dân ra đường khi họ còn quyền sở hữu căn hộ, mặc dù Điều 99 Luật nhà ở hiện nay quy định hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ nhà chung cư.

Luật sư Phan Vũ Tuấn: Về bản chất, đề xuất của Chính phủ không tước đoạt quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư hiện nay.

Theo khoản 4 Điều 27 Dự thảo hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng (hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng (hoặc có văn bản thẩm định thiết kế) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

BBC: Tại sao Chính phủ Việt Nam không nêu rõ thời hạn sở hữu chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)? Trên thực tế thời hạn này sẽ là bao nhiêu năm?

Luật sư Phan Đức Hiếu: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa đề cập đến thì đã có các Nghị định khác ban hành và hướng dẫn.

Căn cứ theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng thì thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.

Bên cạnh đó, tại điểm 2.3.1 QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD) cũng quy định tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác. Đến hạn sử dụng của công trình, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư cần có thông báo và kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có biện pháp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý theo quy định. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến những phương án xử lý như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…

Với cách hiểu trên, theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ: Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm; Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Tức là, đối với nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25-50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với nhà chung cư có từ 08-24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng chỉ từ 50 năm đến 100 năm. Nhà chung cư có từ 02-07 tầng (công trình cấp III) thì chỉ có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm…

Luật sư Phan Vũ Tuấn: Việc nêu rõ thời hạn cụ thể sẽ tạo ra những sự bất hợp lý trong quá trình áp dụng, chẳng hạn như căn hộ chung cư này còn sử dụng tốt nhưng đã hết thời hạn sở hữu hoặc căn hộ chung cư này đã bị sụp đổ, không còn khả năng sử dụng nhưng vẫn còn thời hạn sở hữu.

Chúng ta không thể sở hữu cái mà trên thực tế nó đã bị phá dỡ và không còn tồn tại. Trong khi đó, chúng ta lại không thể biết chính xác được thời gian cụ thể bao lâu là các căn hộ chung cư sẽ không còn tồn tại trên thực tế. Bởi lẽ, tuổi thọ của các căn hộ chung cư phụ thuộc rất lớn vào quy mô, diện tích, kết cấu cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn kỹ thuật của dự án đầu tư cũng như vị trí tọa lạc của các dự án này. Chẳng hạn như nếu xét cùng 01 tòa chung cư (cùng về quy mô, diện tích, kết cấu cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn kỹ thuật) thì tòa chung cư này khi tọa lạc tại Quận 1 thường sẽ có tuổi thọ cao hơn khi nó được tọa lạc tại Quận 7, bởi vì tính chất của địa chất tại khu vực Quận 7 có khả năng sụt lún cao hơn tại khu vực Quận 1.

BBC: Đề xuất này ảnh hưởng gì đến quyền lợi của người dân và thị trường bất động sản?

Luật sư Phan Đức Hiếu: Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, nhưng không đáng kể. Rất có thể nhà chung cư có thời gian sử dụng ngắn hạn (như nhà chung cư cũ) giá sẽ giảm hơn so với nhà chung cư mới có thời gian sử dụng lâu dài hơn tuỳ theo quy chuẩn mà Cơ quan có thẩm quyền đã thẩm định. Bởi lẽ, cách tính tiền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế thi công xây dựng nhà chung cư thời hạn khác nhau sẽ cấu thành vào giá bán nhà nhà chung cư khác nhau.

Thị trường bất động sản sẽ có nhiều phân khúc, tầm giá tuỳ theo nhu cầu của mỗi người dân thì họ vẫn sẽ có nhiều lựa chọn, để mua nhà chung cư hoặc mua nhà ở riêng lẻ tuỳ vào sản phẩm đó có hợp túi tiền, tính chất công việc, khoảng cách địa lý… Vì vậy, tôi cho rằng đề xuất này không ảnh hưởng nhiều đến quyền và lợi ích chính đáng của người sở hữu chung cư mà còn tạo ra một hành lang pháp lý an toàn theo quy chuẩn ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển kinh tế.

Luật sư Phan Vũ Tuấn: Đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế thời gian sẽ làm cho quyền sở hữu chung cư không mang tính lâu dài, ổn định nên tạo ra tâm lý e ngại của người dân khi quyết định bỏ tiền mua chung cư để ở, là tài sản tiết kiệm hoặc để đầu tư.

Theo lý thuyết kinh tế, với nền kinh tế thị trường giá cả do cung cầu quyết định như ở nước ta hiện nay, thì việc cầu mua nhà chung cư sụt giảm sẽ làm cho nguồn cung vượt cầu dẫn đến hệ quả là giá cả sẽ sụt giảm theo sự sụt giảm của cầu. Khi đó, các chủ đầu tư phải cân nhắc thật kĩ việc đầu tư các dự án chung cư lớn trong tương lai và dẫn đến nguồn cung nhà chung cư trong tương lai cũng sẽ sụt giảm để tương thích với nhu cầu của thị trường.

BBC: Theo luật sư, liệu đề xuất này có tạo ra lỗ hổng cho các nhóm lợi ích ngành xây dựng xây chung cư, bán cho dân với giá cắt cổ rồi sau 60-70 năm hoặc thậm chí sớm hơn, chạy giấy tờ đập đi, xây lại để kiếm tiền tiếp?

Luật sư Phan Đức Hiếu: Theo quan điểm cá nhân tôi cho rằng đề xuất này phù hợp với tình hình thực tế về nhà ở chung cư hiện nay. Vì khi người dân mua nhà chung cư thì họ sẽ thỏa thuận về giá cả và những vấn đề liên quan trong hợp đồng mua bán nhà chung cư. Đề xuất trên nói đến thời gian sử dụng nhà chung cư dựa theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền đã thẩm định. Vì vậy tính minh bạch trong hợp đồng mua bán đã khá rõ ràng “thuận mua vừa bán”. Khi bán nhà chung cư, chủ đầu tư đã bán luôn quyền sử dụng đất ở chung cư cho các thành viên chủ sở hữu nhà chung cư.

Vậy nên việc tạo ra lỗ hổng cho các nhóm lợi ích ngành xây dựng, xây chung cư, bán cho dân với giá cắt cổ rồi sau 60-70 năm hoặc thậm chí sớm hơn, chạy giấy tờ đập đi, xây lại để kiếm tiền tiếp là không khả thi.

Luật sư Phan Vũ Tuấn: Hiện tại Dự thảo luật chưa được thông qua nên chưa thể đánh giá được tính hiệu quả hoặc bất lợi trên thực tế. Tuy nhiên, tôi tin rằng, Nhà nước sẽ có những quy định cụ thể về quy trình thực hiện cũng như những chế tài nhằm kiểm soát những hoạt động tiêu cực gây ảnh hưởng tới quyền lợi của cá nhân tổ chức tham gia giao dịch.

BBC: Có nên tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng chung cư? Vì sao?

Luật sư Phan Đức Hiếu: Theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng Không nên tách bạch quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà chung cư bởi vì quyền sử dụng chung cư đã được bao hàm trong quyền sở hữu. Quyền sở hữu tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu; quyền sử dụng; quyền định đoạt. Theo nguyên tắc quyền sở hữu, khi chủ sở hữu tài sản của họ có được từ thu nhập hợp pháp hay tự xây dựng hoặc tự mua bán để có căn hộ, ngôi nhà đó thì cho dù là nhà chung cư hay nhà độc lập mà đã xác định họ là chủ sở hữu rồi đương nhiên họ là chủ sở hữu thì họ có quyền sử dụng chung cư và quyền sở hữu này không thể bị mất khi mà ngôi nhà đó vẫn còn tồn tại.

Luật sư Phan Vũ Tuấn: Việc chỉ quy định về thời hạn sử dụng chung cư và tách bạch nó với thời hạn quyền sở hữu sẽ là một phương án không phù hợp. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự, thì quyền sử dụng là một nội dung thuộc quyền sở hữu. Trong khi đó, quyền sở hữu thông thường là một quyền có tính chất vô thời hạn, và quyền sử dụng với vai trò là một khía cạnh của quyền này cũng sẽ có tính chất tương tự. Chỉ khi quyền sử dụng được giao cho một người khác không phải là chủ sở hữu thì thời hạn sử dụng mới được đặt ra (ví như thời hạn thuê, thời hạn hưởng dụng). Việc một người sở hữu một tài sản mà không được sử dụng nó vì lý do hết thời hạn là một điều vô nghĩa và không phù hợp vì khi đó chủ sở hữu cũng không thật sự sở hữu gì cả.

Bên cạnh đó, hiện nay, những quy định chủ yếu điều chỉnh về quan hệ giữa chủ sở hữu và người trực tiếp sử dụng tài sản (bao gồm cả thời hạn sử dụng và quyền lợi, nghĩa vụ của các bên) đã được quy định một cách đầy đủ, rõ ràng và hệ thống trong Bộ luật Dân sự cũng như trong một số luật chuyên ngành tương ứng như Luật Nhà ở, Luật Sở hữu trí tuệ, .... Việc đưa ra các quy định mới trong luật chuyên ngành nhằm chỉ để giải quyết thời hạn sử dụng chung cư, vô hình trung, sẽ mang nhiều rủi ro phá vỡ tính hệ thống của những quy định về chế định tài sản và quyền sở hữu.

Do đó, việc tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng chung cư là một điều không phù hợp với các nguyên tắc pháp luật và cũng không thật sự cần thiết.

Theo BBC