Hồi đầu Tháng Chín, lãi suất thế chấp vay mua nhà rơi xuống mức thấp nhất trong gần một năm, bởi kỳ vọng Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) sẽ hạ lãi suất vào tuần kế tiếp. Đây được xem như tia hy vọng cho thị trường nhà ở vốn đang ảm đạm.
Chính quyền Trump thêm câu hỏi vào bài thi nhập tịch Mỹ
Báo The Wall Street Journal, hôm 11 Tháng Chín, cho hay, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm giảm xuống còn 6.35%. Đây là mức thấp nhất kể từ Tháng Mười năm ngoái và đặc biệt giảm đáng kể so với Tháng Giêng, khi lãi suất vào thời điểm đó vượt qua 7%, theo Freddie Mac.
Diễn biến này có thể lôi kéo thêm người mua nhà, đặc biệt nếu lãi suất tiếp tục giảm xuống dưới ngưỡng 6%, một ngưỡng tâm lý quan trọng theo giới ngân hàng và địa ốc viên.
So với đầu năm, sức mua của người mua nhà đã có cải thiện. Với ngân sách $3,000/tháng, người mua có thể mua được căn nhà trị giá $466,000 ở mức lãi suất 6.35%, giả định với khoản trả trước 20%, theo Redfin. Nếu lãi suất 7%, mức giá nhà tối đa mua được chỉ là $442,500.
“Tôi nghĩ sẽ có thêm nhiều người quay lại thị trường,” Neil Bader, giám đốc cho vay thế chấp của Federal Savings Bank, nhận định.
Nhưng ngay cả với lãi suất thấp hơn, thị trường nhà ở hiện nay vẫn xa tầm với của nhiều người. Giá nhà cao gần mức kỷ lục cùng với những chi phí tăng vọt khác khiến nhiều người chùn bước.
“Không có mức lãi suất nào trong tương lai gần đủ để làm thay đổi đáng kể khả năng chi trả,” Mark Fleming, kinh tế gia trưởng của First American Financial, một công ty bảo hiểm quyền sở hữu nhà, nói.
Tuy vậy, một số người vẫn mạnh dạn mua. Số đơn vay mua nhà trong tuần kết thúc vào ngày 5 Tháng Chín tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất theo mùa kể từ Tháng Bảy, theo Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA).
Lãi suất thấp cũng là tin vui cho những người đã mua nhà trong vài năm gần đây đang chờ tái cấp vốn. Tuy nhiên, giá nhà đã tăng hơn 50% từ 2019, cộng thêm chi phí bảo hiểm và thuế địa ốc leo thang, khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó.
Đây đã là năm thứ ba liên tiếp doanh số bán nhà duy trì ở mức ảm đạm.
Chỉ khoảng 13% hộ thuê nhà ở Mỹ đủ khả năng để mua một căn nhà có giá trung vị (median) trong quý thứ hai, giảm từ 17% của năm 2019, theo CBRE.
Thị trường lao động yếu đi cũng là yếu tố gây trở ngại khác cho thị trường nhà ở. Người mua tiềm năng khó chấp nhận mạo hiểm bởi lo mất việc. Tăng trưởng việc làm tại Mỹ tiếp tục chậm lại trong Tháng Tám.
“Nếu tình trạng mất việc bắt đầu xảy ra, nhu cầu mua nhà sẽ giảm mạnh,” Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của công ty dữ liệu địa ốc Cotality, nhận định.
Zach Wasserman, Giám đốc tài chính của Huntington Bancshares, nói ông không kỳ vọng “làn sóng giao dịch lớn” sẽ sớm xuất hiện. Lãi suất thấp có thể kích thích một phần thị trường, nhưng các thách thức lớn như nguồn cung hạn chế vẫn đang còn tồn tại.
Fed và kỳ vọng cắt giảm lãi suất
Lãi suất vay đã giảm trong vài tuần gần đây khi kỳ vọng Fed hạ lãi suất ngày càng tăng. Fed cũng có thể phát tín hiệu sẽ tiếp tục cắt giảm trong năm nay.
Dù lãi suất vay thế chấp không gắn trực tiếp với hành động của Fed nhưng thường biến động cùng lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, vốn vừa rơi xuống dưới ngưỡng 4% lần đầu tiên kể từ Tháng Tư.
“Lãi suất cần phải giảm nhiều hơn nữa mới đủ tạo tác động lớn,” Todd Luong, địa ốc viên ở Frisco, Texas, nói. “Ít nhất phải bắt đầu bằng con số 5.”
Theo khảo sát Tháng Ba của John Burns Research & Consulting, người mua thường cảm thấy thoải mái hơn khi lãi suất dưới 6%. Gần một nửa phản hồi cho rằng mức hợp lý là từ 5% đến 5.49%, trong khi 22% chấp nhận từ 6% đến 6.49%.
Một số khu vực, đặc biệt ở miền Nam, khả năng chi trả cải thiện khi giá nhà giảm và lượng nhà rao bán tăng mạnh. Ngược lại, nhiều thị trường ở Trung Tây và Đông Bắc vẫn ghi nhận giá nhà tăng so với năm ngoái.
Matthew Ryder, người đang tìm mua căn hộ tại Detroit mùa Thu này, nói ông quan tâm đến giá nhà hơn là lãi suất. “Mỗi tháng giá giảm $5,000 đến $10,000. Tôi tự nhủ, ‘Mình có thể chờ thêm và mặc cả tốt hơn,’” anh cho hay.
Các kinh tế gia dự báo khả năng cao là khả năng chi trả trên toàn quốc sẽ dần cải thiện, khi thu nhập hộ gia đình tăng nhanh hơn giá nhà và lãi suất giảm.
Nhưng tiến trình này sẽ kéo dài. Nếu lãi suất xuống dưới 5.5%, thu nhập hộ gia đình trung vị tăng 3.9% mỗi năm và giá nhà đứng yên, thì đến 2029 khả năng chi trả nhà ở Mỹ mới trở lại mức của giữa năm 2018, theo Redfin.
Một dấu hỏi lớn là liệu lãi suất có tiếp tục giảm hay không. Năm ngoái, lãi suất đã giảm trước kỳ vọng Fed cắt giảm vào Tháng Chín, nhưng sau khi Fed làm đúng như dự đoán, lãi suất lại tăng vì các nhà đầu tư tin rằng kinh tế và lạm phát sẽ còn tiếp diễn.
Hồi Tháng Tám, MBA dự báo lãi suất sẽ vào khoảng 6.7% cuối năm nay và giảm xuống 6.5% vào cuối năm 2026, cao hơn một chút so với dự báo trước đó, do biến động làm nới rộng khoảng cách giữa lãi suất vay và lợi suất trái phiếu kho bạc.
Người mua chờ thời
Đợt giảm lãi suất gần đây đang hút thêm người mua có cảm giác lo lắng nếu lãi suất hạ nữa, nhu cầu tăng đột biến sẽ kéo theo tình trạng tranh mua và đẩy giá nhà leo thang trở lại.
Braydon và Breanna Wirth đã tìm mua căn nhà đầu tiên ở vùng ngoại ô Dallas suốt một năm. Họ muốn chọn nhà mới xây, bởi các chủ thầu thường kèm ưu đãi lãi suất thấp.
“Một chủ thầu hiện quảng cáo lãi suất 4.99% cho một số căn,” Braydon nói. “4.99% nghe rất ổn. Chúng tôi muốn chốt sớm trước khi lãi suất hạ thêm và giá nhà tăng mạnh trở lại.”
Theo Ng.Tr/NVO
Comments powered by CComment