Cảnh đất hay căn hộ "đi tìm người" đã xảy ra khi thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự lao dốc sau vụ bắt giữ chủ tịch tập đoàn Vạn Thịnh Phát.
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền nhận định trong bối cảnh chính phủ Việt Nam xử lý nghiêm hành vi sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, thì mặt khác phải đối diện lạm phát vì thắt room tín dụng nên thị trường bất động sản gần như đóng băng
Căn hộ tồn kho không bán được, người dân mất niềm tin vào trái phiếu bất động sản, ngân hàng nhà nước thắt room tín dụng cho vay bất động sản là tình trạng diễn ra trong hơn một tháng gần đây tại Việt Nam.
Truyền thông Việt Nam trích dẫn phần trả lời của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc trên Bloomberg hôm 22/11, "Các doanh nghiệp gặp rắc rối tài chính là do đã mở rộng quá mạnh và vượt khả năng của họ, như xây dựng hàng tá dự án cùng một lúc và vượt khả năng của chính mình", ông nói. "Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng để chống lạm phát, các công ty này đối mặt với rắc rối về thanh khoản và làm giảm niềm tin từ phía nhà đầu tư".
Một đánh giá từ cơ quan xếp hạng tín dụng Fitch Ratings hôm 17/11 cho thấy "Doanh số bán nhà lao dốc đã gây các hậu quả đáng kể cho sức tăng trưởng kinh tế của Việt Nam, tác động đến chất lượng tài sản ngân hàng, và thậm chí vượt ra khỏi lĩnh vực bất động sản". Fitch Ratings đưa ra dự báo cho mức tăng trưởng kinh tế của Việt Nam là 7,4% trong năm nay và 6,2% trong năm 2023.
Sau khi Trung Quốc, vào giữa tháng 11, lần đầu tiên tung gói cứu trợ lớn nhất để cứu thị trường bất động sản thì dư luận và chuyên gia đã tranh luận về đã đến lúc giải cứu đối với thị trường bất động sản Việt Nam hay chưa?
BBC News Tiếng Việt đã trao đổi với Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia ngành kinh tế và tài chính từ Sài Gòn, về nhận định của ông đối với diễn biến thị trường và biện pháp nào để giải quyết tận gốc sự bất ổn.
Fitch Ratings ngày 17/11 dự báo cho mức tăng trưởng kinh tế của Việt Nam là 7,4% trong năm nay và 6,2% trong năm 2023
BBC: Theo Tiến sĩ thì nguyên nhân gì đã dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản Việt Nam lao dốc, hay có thể nói gần như đóng băng trong thời gian gần đây?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền: Tôi nghĩ câu chuyện bất động sản ở Việt Nam liên quan đến hai vấn đề cốt lõi như sau.
Xét về phía cầu, ở Việt Nam, các nhà đầu tư thì không phải ai cũng đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh thật mà chỉ đầu cơ để kiếm lời. Số này thì hoạt động trong thị trường bất động sản khá đông đảo, thường là họ sử dụng đòn bẩy tài chính khá lớn.
Chủ yếu họ mua chỉ để chờ giá lên để bán. Ví dụ như sau khi bỏ ra 30% giá tiền thì họ bán, rồi bắt đầu vay thêm khoảng 70% khoản tiền nữa. Họ mua đi bán lại và rất nhiều người hoạt động kiểu như vậy, dẫn đến giá cả thị trường bất động sản tăng rất mạnh, mấy năm vừa qua tăng rất nhiều.
Nguyên nhân tăng giá bất động sản thời gian qua nữa là tín dụng trong những năm trước được mở cho bất động sản nên đối tượng đầu cơ như vậy mua nhiều, người mua ở thật thì theo tôi thì không nhiều. Trong năm nay, Mỹ, châu Âu... xảy ra lạm phát thì Ngân hàng nhà nước Việt Nam (NHNN) thắt room tín dụng.
Ở Việt Nam thì quản lý room tín dụng khá hiệu quả.
Thông thường thì ngoài công cụ lãi suất thì một trong những cách chống lạm phát - thắt room tín dụng chạy vào chứng khoán, bất động sản là đúng, thị trường bất động sản đi xuống cũng một phần vì lý do này.
Còn xét về phía cung, trong những năm qua, có nhiều vấn đề khách quan, việc cấp phép dự án [bất động sản] khá chậm, xảy ra nhiều sai phạm đất đai. Do đó tâm lý cấp phép bị ảnh hưởng một phần nào đó, nhiều dự án thủ tục pháp lý kéo dài nhiều năm. Cầu thì vẫn mở nhưng cung không theo kịp, đó là lý do tăng giá bất động sản trong thời gian trước đây.
Ai đã lỡ vay tiền để đầu tư, thì khi đối mặt áp lực chi phí lãi vay họ chọn cách bán rẻ, để thoái vốn, đây cũng là cách mà các doanh nghiệp và nhà đầu tư nghĩ đến.
Các công ty bất động sản đầu tư thì thường vay ngân hàng, còn nếu thấy vay khó khăn quá thì mới nghĩ ra việc phát hành trái phiếu. Đây là hướng đi của bất động sản Việt Nam.
Chính phủ và NHNN Việt Nam không có nhiều kinh nghiệm trong quản lý trái phiếu dẫn đến những sai phạm vừa rồi đối với những công ty mà chúng ta đã biết. Và sai phạm thì phải xử lý để đảm bảo kỷ luật, kỷ cương thị trường.
Chính vì vậy, trong bối cảnh xử lý nghiêm hành vi sai phạm, một mặt đối diện lạm phát vì thắt room tín dụng nên thị trường bất động sản gần như đóng băng.
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền cho rằng các cuộc khủng hoảng kinh tế ở Việt Nam từ trước đến nay và thế giới đều xoay quanh câu chuyện đầu cơ
BBC: Một cuộc tranh luận về giải cứu hay không giải cứu thị trường bất động sản đã nổ ra ở Việt Nam. Ý kiến của Tiến sĩ về vấn đề này như thế nào?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền: Tôi không nghĩ là giải cứu gì. Hầu hết các cuộc khủng hoảng kinh tế ở Việt Nam từ trước đến nay và cả thế giới cũng vậy, đều xoay quanh câu chuyện đầu cơ.
Các cuộc khủng hoảng kinh tế có nguồn gốc từ đầu cơ chứng khoán, bất động sản, ngân hàng quá mở rộng dòng tín dụng chảy vào thị trường chứng khoán, bất động sản. Một cuộc khủng hoảng sẽ đưa về trở lại một trạng thái bình thường. Điều như vậy là rất cần thiết.
Ngân hàng nhà nước Việt Nam thắt room tín dụng trong bất động sản là điều nên làm vì lạm phát đang cao. Dòng tiền cần chảy vào sản xuất để đảm bảo sự cân bằng giữa hàng và tiền.
Cho nên trong sáu tháng đầu năm, Việt Nam bị ảnh hưởng vì Covid, các doanh nghiệp sản xuất phải ngưng sản xuất bốn tháng. Muốn khôi phục kinh tế, dòng tín dụng phải được giải ngân hết, các ngân hàng đã đăng ký hạn mức tín dụng từ đầu năm cho nên sáu tháng đầu năm tăng trưởng tín dụng gần đạt mục tiêu cả năm. Nếu bơm tiếp, mà không khéo sẽ dẫn đến lạm phát không kiểm soát được.
Do đó Ngân hàng nhà nước Việt Nam thắt room tín dụng là đúng.
Bây giờ Việt Nam phải thắt bất động sản, không thể thắt hoạt động sản xuất kinh doanh được vì lượng tiền trong nền kinh tế chỉ có thể chịu được bao nhiêu đó thôi để kiểm soát lạm phát. Bây giờ bơm tiền thì phải ưu tiên sản xuất, còn hoạt động đầu cơ thì phải tạm ngưng.
Tôi lưu ý một ý quan trọng nhất không nên đánh đồng bất động sản và xây dựng. Lĩnh vực xây dựng nếu hoạt động tốt thì sẽ kéo rất nhiều ngành nghề khác theo, tạo thêm công ăn việc làm.
Cho nên khi thắt thì phải thắt cái gì, phải thắt các hoạt động đầu cơ, mua giá thấp chờ giá lên bán. Còn nếu xây dựng như kho bãi, văn phòng, thì phải để hoạt động để phát triển kinh tế.
Ngày 05/11, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nói đã có sự "tăng trưởng nóng, tiềm ẩn rủi ro" đối với thị trường bất động sản
BBC: Theo Tiến sĩ thì nguyên nhân gì đã khiến hoạt động đầu cơ dai dẳng ở Việt Nam trong thời gian qua, và biện pháp nào để giải quyết triệt để vấn đề này?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền: Tại sao hiện tượng đầu cơ xảy ra quá nhiều ở Việt Nam như vậy là vì vấn đề quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam khác với các quốc gia khác.
Đó là hoạt động đầu cơ ở Việt Nam không bị đánh thuế, đây là nguyên nhân căn cơ dẫn đến hoạt động đầu cơ xảy ra nhiều. Có những người mua giữ nguyên hàng trăm miếng đất, để nguyên đó để chờ giá lên và bán thôi.
Nếu chúng ta áp dụng một chính sách thuế cho những miếng đất cứ để nguyên như vậy, không đưa vào quá trình sản xuất kinh doanh, thì mặc nhiên, người chủ đó phải chịu bị đánh thuế tài sản. Nếu bất động sản đó được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì chỉ bị đánh thuế thu nhập doanh nghiệp, không đánh trùng.
Ví dụ tôi có nhà nếu tôi để hoài đó thì tôi phải chịu đánh thuế tài sản, còn nếu tôi có nhà cho thuê thì tôi chỉ bị đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hay VAT. Vì vậy những nhà đầu tư đó mới tự động không giữ bất động sản để đầu cơ. Nếu chúng ta làm như vậy thì hoạt động đầu cơ bất động sản sẽ giảm và khuyến khích hoạt động sản xuất kinh doanh thật.
Chính hoạt động sản xuất kinh doanh thật mới kiến tạo văn minh, tiến bộ cho xã hội, tạo công ăn việc làm, tạo sự lưu thông trong nền kinh tế.
Còn trái lại, nếu thấy sản xuất kinh doanh thật khó khăn, ai có tiền thì không đầu tư sản xuất kinh doanh nữa thì đi mua đất chờ lên giá cho nhanh. Thì dòng tiền cứ chảy vô đó, thì ngân hàng có khuynh hướng cho vay bất động sản thì tính thanh khoản tốt hơn cho vay sản xuất kinh doanh, máy móc thiết bị thế chấp vào công ty, có chuyện gì đó bán không được, trong khi có miếng đất bán thu hồi được liền.
Thì khi đó, thị trường bất động sản có hiện tượng đầu cơ, khi tăng giá nhanh như vậy thì bản thân ngân hàng cũng thấy việc cho vay bất động sản là an toàn, bảo tồn vốn của họ hơn.
Cho nên nếu chúng ta để tình trạng đầu cơ như thế này xảy ra thì chu kỳ này sẽ lặp lại tiếp trong những năm tiếp theo. Cho nên dòng tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản nữa. Do đó, vấn đề bất động sản ở Việt Nam phải giải quyết một cách căn cơ gốc rễ mới được. Cứ để như thế này thì qua giai đoạn này thì lại trở lại một chu kỳ mới, bắt đầu một cuộc khủng hoảng mới.
Những hoạt động này thì khi dùng chính sách thuế là đòn bẩy kinh tế để kiểm soát thì tốt hơn thắt room tín dụng, theo tôi không nên xài biện pháp thắt room tín dụng. Trong khi đó, giải pháp thì phải đồng bộ, về chính sách vĩ mô gồm tiền tệ và tài khóa.
Truyền thông Việt Nam dẫn lời cuộc phỏng vấn trên Bloomberg ngày 22/11, theo đó Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nói rằng Chính phủ Việt Nam không muốn cuộc khủng hoảng này gây vạ lây các doanh nghiệp kinh doanh hợp pháp, mà chỉ gói gọn trong các doanh nghiệp có hành vi vi phạm pháp luật hoặc sai lệch
BBC: Theo Tiến sĩ thì thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm rồi sẽ tăng, hay sẽ giảm sâu hơn?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền: Theo tôi, tùy vào chính sách tài khóa cho thị trường bất động sản, cứ để như vậy thì tình hình bất động sản sẽ thăng trở lại. Nếu làm các biện pháp như tôi nói như đánh thuế đầu cơ, quản lý nguồn thu bất động sản một cách bài bản trở lại thì thị trường bất động sản sẽ không thăng mà đi vào quỹ đạo mới ổn định hơn. Còn nếu cứ để như vậy thì sẽ tăng trở lại.
Theo tôi điểm nghẽn đầu tiên là chính sách thuế là không hợp lý như đã trình bày. Vấn đề thứ hai là phê duyệt và quy hoạch còn chậm quá.
Thời gian chỉnh quá lâu, các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn, tôi nghĩ nếu giải quyết các vấn đề đó thì tình hình sẽ tốt hơn.
BBC: Tiến sĩ có nhận định gì về sai phạm trong phát hành trái phiếu ở Việt Nam vừa qua, tại sao FLC lại có thể vi phạm phát hành hàng ngàn tỷ đồng tiền trái phiếu không chỉ một lần, và mới đây nhất là vụ Vạn Thịnh Phát?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền: Như chúng ta đã biết thì vấn đề phát hành trái phiếu bất động sản đang gặp trục trặc, người dân thì chắc chắn phát hành thì họ sẽ không mua nữa vì tâm lý họ còn lo sợ.
Đã có sai phạm trong việc phát hành trái phiếu thời gian qua, tôi ủng hộ việc xử lý vì thị trường, điều quan trọng nhất phải có kỷ cương. Ví dụ như trước đây, hành vi thao túng... thì đã bị "làm lơ", không giải quyết nên "được nước thì người ta làm tới"... Như vụ FLC của ông Trịnh Văn Quyết đâu chỉ xảy ra một lần. Tôi nghĩ việc thiết lập kỷ cương là rất quan trọng để các doanh nghiệp sau nếu có phát hành thì họ phải lưu ý. Thứ hai thông qua xử lý những cán bộ sai phạm thì những công ty sau cũng thấy rõ biện pháp răn đe.
Do đó dù có đau đớn, vấn đề này kia, nhưng tôi nghĩ đó là chuyện cần phải làm để minh bạch lại, phải thượng tôn pháp luật, đâu phải muốn làm gì thì làm. Tôi nghĩ việc xử lý vấn đề này là cần thiết.
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền cho rằng lý do hiện tượng đầu cơ xảy ra quá nhiều ở Việt Nam là vì vấn đề quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam khác với các quốc gia khác
BBC: Theo Tiến sĩ thì Luật Đất đai (sửa đổi) của Việt Nam có cần được điều chỉnh gì để đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động minh bạch hơn?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền: Đất đai là sở hữu toàn dân, có nhiều miếng đất bị quy hoạch treo, khu đô thị bị quy hoạch không hiệu quả, mật độ xây dựng không phù hợp, nhà đầu tư thấy không hiệu quả nên không đầu tư được và phải chỉnh tới chỉnh lui dự án. Một số dự án để treo hàng chục năm.
Một số miếng đất, nhà nước khó khai thác hiệu quả, còn trong khi nếu xác lập quyền sở hữu tư nhân thì tư nhân có thể dùng để cầm cố, thế chấp sản xuất kinh doanh. Khi đó đất đai không còn là nguồn tài nguyên chết nữa. Nếu chúng ta chậm xác lập quyền sử dụng thì sẽ không khai thác hiệu quả về nguồn lực đất đai.
Tóm lại, tôi nghĩ việc xác lập quyền sử dụng đất một cách lâu dài cho người dân cần phải được làm rõ, để họ có thể cầm cố, sử dụng đất để tạo vốn cho nền kinh tế.
Comments powered by CComment