Siết tín dụng bất động sản năm 2022, cú “phanh gấp" khiến thị trường khó khăn

Cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng chiếm 70%

Thị trường bất động sản chững lại từ quý 3 năm 2022, theo TS. Cấn Văn Lực do các nguyên nhân: thị trường bất động sản đã có thời gian tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; yếu tố đầu cơ trên thị trường và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Những tác nhân khác tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí.

Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

“Dù nguồn vốn tín dụng năm 2022 vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, vốn trong quý 1 và quý 2 của năm 2022 tăng quá nhanh, dẫn đến việc quý 3 phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng” - TS Cấn Văn Lực nói.

Hàng năm, khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng sẽ đổ vào thị trường bất động sản, thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng năm 2022 cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản có điểm khác, các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Chính vì vậy, cần có giải pháp để cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn trả, bài toán trong năm 2023

Ngoài nguồn vốn tín dụng cho phát triển, trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán cũng là vấn đề cần quan tâm. Trong lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2023 khoảng 130.000 tỷ đồng và 2024 khoảng 120.000 tỷ đồng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, giải pháp được đưa ra là doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn, hoãn nợ. Việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

"Giải pháp nữa để thanh toán trái phiếu đến hạn là đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng nghĩa là đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn" - TS. Cấn Văn Lực nói.

Hiện nay, Bộ Tài Chính và Chính phủ hướng tới sửa Nghị định, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu. Về phía doanh nghiệp, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả.

Với việc lãi suất cho vay đang trong xu hướng tăng, đa số doanh nghiệp ngành bất động sản công bố tình hình kinh doanh với bức tranh không mấy sáng sủa, khi doanh thu và lợi nhuận sụt giảm nghiêm trọng. Trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2023 là áp lực khá lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế, để giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, tránh nguy cơ đổ vỡ, doanh nghiệp bất động sản có thể phải bán bớt tài sản với mức chiết khấu cao.

“Từ cuối năm 2022, có thể là thời điểm bắt đầu cho làn sóng bán rẻ các tài sản bất động sản. Thậm chí, những doanh nghiệp bất động sản không đủ khả năng tài chính để xử lý nợ trái phiếu sẽ đối mặt nguy cơ phá sản và có thể bán tháo tài sản để trả nợ” - TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định./.