Có ba điều chắc chắn trong cuộc sống: Đó là cái chết, thuế, và giá nhà tăng không ngừng. Điều cuối cùng, tất nhiên, ít chắc chắn hơn một chút vì có những thời điểm trong lịch sử nước Mỹ giá nhà đã giảm, nhưng đó là trường hợp hiếm.
Mỹ giảm lãi suất ảnh hưởng tới bạn như thế nào?
Theo tạp chí Fortune, nó hiếm đến mức chỉ có thể chỉ ra hai thời kỳ gần đây có giá nhà giảm là thời kỳ suy thoái ngắn vào đầu những năm 90 và thời kỳ Đại Khủng Hoảng Tài Chính (Great Financial Crisis) trong những năm 2000. Điều này thật đặc biệt cho bất kỳ ai sở hữu nhà, nhưng lại là tin buồn cho những ai chưa có nhà; hãy nghĩ đến sự khác biệt giữa thế hệ Baby Boomers (sinh ra trong khoảng 1946 đến 1964) và con cái của họ, thế hệ Millennials (sinh ra trong khoảng 1981 đến 1996).
Tăng trưởng tích cực
Bắt đầu từ thập niên 70 và 80, thế hệ Baby Boomers khi đến tuổi trưởng thành và bước vào thị trường nhà đất đã tạo nên một cơn sốt, khiến giá nhà nói chung tăng lên (và lãi suất thế chấp cũng tăng theo). Một cuộc suy thoái kinh tế bắt đầu vào năm 1990, nhưng nó khá nhẹ nhàng; tỷ lệ thất nghiệp đạt đỉnh vào năm 1992 và giá nhà đã bắt đầu tăng trở lại.
Sau đó là cuộc Đại Khủng Hoảng Tài Chính. Từ cuối năm 1991 cho đến đầu những năm 2000, giá nhà liên tục tăng. Ban đầu tốc độ tăng khá chậm, nhưng đến đầu những năm 2000, giá nhà bắt đầu tăng vọt. Trong các năm 2004 và 2005, giá trị địa ốc đã tăng ở mức hai con số.
Tuy nhiên, mọi thứ đã kết thúc, vì khi giá nhà trở nên cao đến mức không thể chi trả, việc cho vay trở nên điên cuồng. “Không cần đặt cọc và các khoản vay dối trá (liar loan),” như là “cây thường xuân độc (Poison Ivy)” như Zelman đã cho hay. Zelman là một trong những phân tích gia hiếm hoi dự báo sự sụp đổ của thị trường nhà ở vào năm 2006 trong khi nó đang phát triển và trước khi biến thành cuộc khủng hoảng tài chính.
Giá nhà lao dốc và không thực sự hồi phục cho đến năm 2012. Mặc dù vậy, với mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng, khiến nhiều công ty cho vay lớn phải nộp đơn phá sản và hàng triệu căn nhà bị tịch thu, bạn thậm chí có thể tưởng tượng rằng tình hình còn tồi tệ hơn.
“Theo thống kê của tôi, trong 75 năm qua, thị trường nhà ở Mỹ chỉ có bảy năm giảm giá,” Ben Carlson, tác giả của “A Wealth of Common Sense,” một blog nổi tiếng về tài sản và tài chính, gần đây đã viết về lý do tại sao nhà ở là khoản đầu tư yêu thích của mọi người. “Chỉ giảm giá 9% trong thời gian đó. Và năm trong bảy năm giảm giá xảy ra sau khi bong bóng nhà đất vỡ.”
Thay đổi theo quý của giá nhà trung bình
Hơn một thập niên sau, là thời điểm hiện tại của chúng ta. Giá nhà đã liên tục tăng kể từ đó, tăng vọt trong đại dịch. Điều thú vị là, trong chu kỳ mới nhất này, lãi suất thế chấp đã tăng cao, giống như một tiếng vọng nhỏ của thập niên 80, và doanh số bán nhà giảm mạnh, tương tự như cuộc khủng hoảng tài chính. Nhưng giá nhà chưa thực sự giảm. Số liệu mới nhất cho thấy giá nhà đã tăng 5.4% vào Tháng Sáu so với một năm trước đó, đạt mức cao kỷ lục mới, mặc dù có dấu hiệu tăng chậm lại.
Dù vậy, có vẻ như giá nhà sẽ không giảm trong thời gian tới, ngay cả khi chúng không còn tăng nhanh như trong đại dịch. Các phân tích gia chính sách nhà ở, các kinh tế gia đô thị, các kinh tế gia nói chung, và thậm chí một số người hành nghề địa ốc đều sẽ nói với bạn một lý do duy nhất đó là “không có đủ nhà.”
Tình trạng thiếu hụt nhà ở này không phải mới xảy ra. Nó là kết quả của nhiều năm xây dựng không đủ, và ở một số nơi, nhiều thập niên thất bại trong chính sách khiến việc xây dựng bất cứ thứ gì ngoài nhà biệt lập trở nên gần như không thể, do các quy định về phân vùng và sử dụng đất đều do chính quyền địa phương kiểm soát. Điều này đã diễn ra trước cơn sốt nhà ở do đại dịch, vốn chỉ làm tình hình tồi tệ hơn. Cuộc khủng hoảng nhà ở, trước đây chủ yếu xảy ra ở các tiểu bang ven biển đã lan rộng ra.
Nhưng chính sự thay đổi đột ngột về lãi suất thế chấp do Fed gây ra trong nỗ lực kiểm soát lạm phát đã làm chậm lại thị trường nhà ở, với lãi suất thế chấp ở mức cao nhất trong hai thập niên. Bất kỳ ai đã “chốt” được lãi suất thế chấp 3% hoặc gần mức đó sẽ không bán nhà trừ khi họ buộc phải làm vậy, làm cho số lượng nhà tồn kho càng thắt chặt hơn.
“Một phần nguyên nhân là do tác động ngược của các khoản vay thế chấp 30 năm,” Glenn Kelman, giám đốc điều hành của Redfin, từng nói “nó thực sự có hiệu ứng ngược lại là giữ giá nhà cao.” Ông là một trong những giám đốc điều hành tin rằng cách duy nhất để giải quyết vấn đề này là xây dựng thêm nhà.
May mắn thay, lãi suất thế chấp đã giảm và số lượng nhà tồn kho đã tăng lên, vì vậy tình hình sẽ không quá u ám đối với những ai chưa có nhà, nhưng vẫn còn khá khó khăn.
Mặt khác, tình hình lại khả quan đối với những người sở hữu nhà, khi giá trị nhà của họ tiếp tục tăng, mặc dù điều đó không thực sự làm họ giàu lên trừ khi họ bán đi, rồi sau đó mua một căn nhà khác để ở.
Không nhiều người dự đoán giá nhà sẽ giảm trong thời gian tới, trừ khi hàng triệu căn nhà đột nhiên xuất hiện. Và mặc dù một ứng cử viên tổng thống đã hứa sẽ chấm dứt tình trạng thiếu hụt nhà ở, đưa ra kế hoạch xây dựng ba triệu căn nhà, nhưng không rõ bà ấy sẽ thực hiện điều đó như thế nào, liệu có đủ hay không, hoặc liệu bà ấy có cơ hội thực hiện kế hoạch đó hay không.
Theo Ng.Tr/NVO
Comments powered by CComment